Obter um financiamento para comprar imóvel, seja uma casa ou apartamento é o sonho de muita gente. Mas, a não ser que você tenha todo o dinheiro guardado, é preciso entender como o financiamento funciona.
Se você está pensando em realizar o sonho da casa própria, conhecer os tipos de financiamento para comprar imóvel disponíveis no Brasil é o primeiro passo para fazer a escolha certa. Não se preocupe, vamos explicar tudo de um jeito super fácil, como se estivéssemos conversando sobre um jogo!
Tipos de Financiamento para Comprar Imóvel
A Grande Aventura do Financiamento
Imagine que comprar um imóvel é como uma grande aventura, e o financiamento é o mapa que te ajuda a chegar ao tesouro (sua casa!).
No Brasil, a maior parte do dinheiro que os bancos usam para emprestar para a compra de casas e apartamentos vem de dois “cofres” principais: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). A diferença entre eles está nas regras e no tipo de imóvel que pode ser financiado.
Por exemplo, se você está de olho em um lindo apartamento laranjeiras Rio de Janeiro que custa até R$ 2,25 milhões, o SFH pode ser uma ótima opção, já que ele permite o uso do seu FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e tem regras que protegem mais o comprador, com um teto de juros.
Se o imóvel for mais caro ou for um imóvel comercial, você provavelmente vai usar o SFI, que é mais flexível, mas tem regras e taxas de juros definidas pelos bancos, sem a proteção do Governo.
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O SFH é o mais famoso e queridinho. Ele usa principalmente o dinheiro que vem das cadernetas de poupança (que é um tipo de investimento popular no Brasil) e do FGTS.
- Para quem é? Geralmente para quem está comprando a primeira casa ou apartamento, ou para famílias que precisam de regras mais seguras e limites de preço de imóvel (atualmente até R$ 2,25 milhões).
- A grande vantagem: Você pode usar o dinheiro do seu FGTS para dar entrada, pagar parte das parcelas ou até quitar o financiamento mais rápido!
- As regras: Ele tem regras fixas estabelecidas pelo Governo, como o valor máximo do imóvel e um limite para os juros que o banco pode cobrar. Isso traz mais segurança para você.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
O SFI é como o “primo mais livre” do SFH. Ele usa outros tipos de dinheiro dos bancos e não tem as regras tão rígidas do Governo.
- Para quem é? Para imóveis mais caros (acima de R$ 2,25 milhões), imóveis comerciais, ou para quem já tem outros financiamentos e precisa de mais flexibilidade.
- A desvantagem: Você não pode usar o FGTS nessa modalidade, e as taxas de juros costumam ser um pouco mais altas, pois não têm o “teto” imposto pelo Governo.
- As regras: São negociadas diretamente com o banco. Isso pode ser bom se você tiver um bom histórico financeiro e conseguir uma taxa melhor.
Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV)
Esse é um programa especial do Governo, feito para ajudar famílias com rendas mais baixas a terem sua casa própria. É um tipo de financiamento muito importante.
- Para quem é? Para famílias com renda mensal bruta de até R$ 8.000,00 (os valores mudam de tempo em tempo, então é bom checar!). O programa tem faixas de renda diferentes, e quem ganha menos recebe mais ajuda.
- A grande ajuda (Subsídio): Dependendo da sua renda e da localização do imóvel, o Governo pode pagar uma parte do valor do imóvel. Essa ajuda se chama “subsídio” e é um presente que você não precisa devolver.
- As regras: As taxas de juros são mais baixas, e o prazo para pagar é longo. É a melhor porta de entrada para a casa própria para muitas famílias.
Financiamento Direto com a Construtora
Às vezes, a empresa que está construindo o imóvel (a construtora) oferece um financiamento sem a participação de um banco.
- Para quem é? Geralmente para quem compra um imóvel ainda na planta (antes de ficar pronto).
- A vantagem: Menos burocracia (menos papelada!) no início e flexibilidade nos pagamentos, principalmente até a entrega das chaves.
- O cuidado: Depois que o imóvel fica pronto, a construtora geralmente exige que você pague o restante ou faça um financiamento com um banco. As taxas de juros da construtora podem ser mais altas.
A Escolha do Pagamento: SAC ou Tabela Price
Depois de escolher o tipo de financiamento (SFH, SFI ou MCMV), você ainda precisa decidir como vai pagar o empréstimo ao longo dos anos. Existem dois jeitos principais de calcular as parcelas:
Sistema de Amortização Constante (SAC)
- Como funciona? A parte do dinheiro que abate o valor total da sua dívida (chamada de amortização) é sempre a mesma. Como você está sempre diminuindo a dívida, os juros (que são cobrados sobre a dívida que falta pagar) diminuem a cada mês.
- O que você paga? As primeiras parcelas são as mais caras, e elas vão diminuindo com o tempo.
- Para quem é? Para quem pode pagar mais no começo, garantindo que o valor das parcelas vai ficar mais leve no futuro.
Tabela Price
- Como funciona? O valor da parcela (sem contar ajustes por inflação ou juros variáveis) é fixo, ou seja, você paga quase o mesmo valor do começo ao fim.
- O que você paga? No início, a maior parte do que você paga são juros. A dívida total diminui mais lentamente no começo.
- Para quem é? Para quem precisa ter certeza do valor que vai pagar todo mês e quer começar com parcelas menores do que no SAC.
E os Juros? A ‘Moeda’ do Financiamento
Os juros são o “aluguel” do dinheiro do banco, e eles são uma parte importante da sua parcela. No Brasil, eles podem ser calculados de diferentes formas:
- Taxa de Juros com TR (Taxa Referencial): É a forma mais tradicional. A taxa de juros do banco é somada à TR (que tem sido bem baixa ou zero nos últimos anos).
- Taxa de Juros com IPCA: O IPCA é a inflação. O valor da sua dívida (e, consequentemente, das parcelas) é corrigido pela inflação. Isso significa que as parcelas podem aumentar se a inflação subir muito, mas a taxa de juros cobrada pelo banco costuma ser mais baixa.
- Taxa de Juros Fixa: É a mais fácil de entender. O percentual dos juros é o mesmo do começo ao fim, dando mais certeza de quanto você vai pagar.
- Crédito Imobiliário Poupança CAIXA: Essa modalidade usa a remuneração da poupança mais uma taxa fixa do banco. A variação da poupança pode fazer as parcelas mudarem um pouco.
: Escolha com Sabedoria
Como você viu, existem muitos tipos de financiamento para comprar imóvel no Brasil, cada um com suas regras, vantagens e desvantagens.
Para fazer a melhor escolha, a dica de ouro é: Simule! Quase todos os bancos têm sites onde você pode colocar o valor do imóvel, sua renda e o prazo de pagamento para descobrir qual modalidade é a melhor para você.
Entender a diferença entre SFH, SFI, o Minha Casa, Minha Vida e a forma como a parcela é calculada (SAC ou Price) é o segredo para entrar na sua nova casa com tranquilidade e a certeza de ter feito o melhor negócio. Não tenha pressa, pesquise bastante e realize o seu sonho!